Günstige Zinsen von heute für die Zukunft sichern: Das Forward-Darlehen

Forward Darlehen

In unserem Beitrag zur Prolongation in der Immobilienfinanzierung haben wir festgestellt, dass es wichtig ist, sich frühzeitig vor Ablauf der Zinsbindungsfrist mit der Anschlussfinanzierung auseinanderzusetzen – im Idealfall schon 12 Monate davor Angebote einzuholen.
Das Forward-Darlehen ist eine Sonderform der Anschlussfinanzierung, sie können dieses Darlehen schon Jahre vor der Zinsbindungsfrist abschließen.

Das Forward-Darlehen kann ausschließlich als Anschlussfinanzierung genutzt werden, das heißt, um dieses in Anspruch zu nehmen, müssen Sie bereits eine laufende Immobilienfinanzierung haben. Weiterhin können Investitionswünsche, wie eine neue Küche, ein modernes Badezimmer oder der Gartenumbau mit bedacht werden und günstig mitfinanziert werden

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Was ist ein Forward-Darlehen?

Forward aus dem Englischen bedeutet vorwärts, aber auch weiter oder voraus. Bezogen auf die Immobilienfinanzierung bedeutet das vorausschauend planen. Der Vorteil eines Forward-Darlehens ist, dass Sie schon lange vor dem Ende der Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung abschließen. Die Idee dahinter ist, sich günstige Zinsen in der Zukunft zu sichern.

Das Forward-Darlehen ist, in Fachsprache ausgedrückt, ein Annuitätendarlehen. Das bedeutet, dass das Darlehen in immer gleichen Raten zurückgezahlt wird. Die Raten bestehen aus dem Tilgungs-, und dem Zinsanteil. Das Forward-Darlehen ist gerade deswegen interessant, weil sich der Auszahlungszeitpunkt über mehrere Jahre nach hinten schieben lässt. Während dieser Zeit zahlen Sie keine Raten und es werden keine Zinsen berechnet. Das heißt konkret, dass zwischen dem Abschluss der Anschlussfinanzierung und der wirklichen Auszahlung der Kreditsumme mehrere Jahre liegen können.

Der Zeitraum zwischen Abschluss und Auszahlung nennt sich Forward-Phase. Wenn der Kredit ausgezahlt wird, sind die Zinsen aber für den Zeitpunkt des Abschlusses festgelegt. Zusätzlich gibt es für den Zeitraum der Forward-Phase einen Zinsaufschlag von der Bank, die Höhe ist abhängig von der Vorlaufzeit des Forward-Darlehens. Das tut die Bank deswegen, da ihr eine mögliche Rendite entgehen kann, wenn die Zinsen im Gegensatz zum im Forward-Darlehen festgeschriebenen Zinssatz steigen. Dafür bekommt der Kreditnehmer jedoch günstige Konditionen und Sicherheit für die Planung seiner Immobilienfinanzierung.

Günstige Zinsen von heute für die Zukunft sichern: Das Forward-Darlehen 1

Wie weit in Voraus kann geplant werden?

Der wichtigste Vorteil eines Forward-Darlehens ist, dass Sie sich günstige Zinsen schon Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist sichern können, doch wie weit im Voraus kann ein Forward-Darlehen abgeschlossen werden? Die meisten Anbieter vergeben bis zu 60 Monate (das sind 5 Jahre) vor dem eigentlichen Auszahlungszeitpunkt das Forward-Darlehen. Manche Anbieter gewähren sogar zusätzliche 6 Monate Zeit für die Forward-Phase. Damit erhalten Sie genaueste Planungssicherheit, denn im besten Fall können Sie durch das Forward-Darlehen schon jetzt die monatlichen Kosten für Ihren Immobilienkredit wissen – und das für die nächsten 15 bis 20 Jahre.

Die tatsächlichen Bedingungen, also auch Zeiträume vor dem Auszahlungszeitpunkt bestimmt jeder einzelne Anbieter für sich. Allgemein lässt sich jedoch sagen, dass Sie ein Forward-Darlehen abschließen können, wenn Ihre derzeitige Immobilienfinanzierung noch mindestens 12 Monate, aber höchstens noch 66 Monate (5,5 Jahre) läuft.

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Gut zu wissen: Das echte und unechte Forward-Darlehen

Wenn Sie sich erwägen ein Forward-Darlehen abzuschließen, ist es wichtig, den Unterschied zwischen dem echten und unechten Forward-Darlehen zu kennen.

  • Echtes Forward-Darlehen: Die Zinsbindungsfrist beginnt erst mit der Auszahlung des Darlehens.

Beispiel: Herr Muster möchte 2021 ein Forward-Darlehen mit 10 Jahren und einer Forward-Phase von 2 Jahren abschließen:

März 2021: Herr Muster schließt das Forward-Darlehen ab.

März 2021 bis März 2023: Forward-Phase. Es fallen keine Zinsen, oder Gebühren an.

März 2023: Auszahlung der Darlehenssumme – die Zinsbindung beginnt.

März 2033: Ende der Zinsbindung.

→ Insgesamt haben Sie sich die Zinsen für 12 Jahre gesichert.

  • Unechtes Forward-Darlehen: Hier beginnt die Zinsbindungsfrist bereits ab Vertragsabschluss.

 

Beispiel: Herr Muster möchte 2021 unter den gleichen Bedingungen wie im vorigen Beispiel ein Forward-Darlehen abschließen, nur handelt es sich dieses Mal um ein unechtes.

März 2021: Herr Muster schließt das Forward-Darlehen ab – die Zinsbindungsfrist beginnt.

März 2021 bis März 2023: Forward-Phase, es fallen keine Zinsen oder Gebühren an.

März 2023: Auszahlung der Darlehenssumme.

März 2031: Ende der Zinsbindung.

Insgesamt haben Sie sich die Zinsen für nur 10 Jahre gesichert.

Aus diesem Beispiel wird deutlich, dass der Kreditnehmer mit einem unechten Forward-Darlehen günstige Zinsen nicht so lange wie bei einem echten sichern kann. Natürlich muss bei einem Vergleich immer auf die wirkliche Zinsbindungsfrist geschaut werden. Ein unechtes Forward-Darlehen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren und einer Forward-Phase von 2 Jahren, würde einem echten Forward-Darlehen mit 8 Jahren Zinsbindung entsprechen. Wenn die Zinsbindung gleichzeitig endet, ist ein realistischer Vergleich der anfallenden Zinsen und Kosten zwischen beiden Darlehen möglich.

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Lohnt es sich, ein Forward-Darlehen abzuschließen?

Theoretisch klingt es gut, sich günstige Zinsen für die Zukunft zu sichern, aber besser lässt sich das an einem konkreten Rechenbeispiel verdeutlichen:

Herr Muster hat sich dazu entschlossen für seine Anschlussfinanzierung ein Forward-Darlehen abzuschließen, dabei sichert er sich einen effektiven Jahreszins von 1,25 %. Hätte er sich erst zu einem späteren Zeitpunkt für eine normale Anschlussfinanzierung entschieden, wäre der Zinssatz auf 2,0 % gestiegen.

 

Forward-Darlehen

Spätere Anschlussfinanzierung

Kreditsumme

130.000,00 €

130.000,00 €

Effektiver Jahreszins

1,25 %

2,0%

Zinsbindung

15 Jahre

15 Jahre

Anfängliche Tilgung

6 %

6 %

Restschuld

0,00 €

0,00 €

Monatliche Rate

786,28 €

864,50 €

Zinsen

12.286,86 €

19.539,79 €

Daraus ergibt sich, dass Herr Muster durch das Forward-Darlehen 7.252,96 € Zinsen gespart hat. Natürlich ist das eine rein exemplarische Rechnung. In jedem individuellen Fall können sich die Zahlen verändern. Generell lässt sich jedoch sagen, wenn Sie sich in einer Niedrigzinsphase befinden und Ihre aktuelle Zinsbindungsfrist voraussichtlich endet, ist die Überlegung ein Forward-Darlehen abzuschließen und vor allem sich dazu Angebote einzuholen und diese zu vergleichen, sehr sinnvoll.

Vor- und Nachteile

Wichtig zu beachten ist jedoch, dass das Forward-Darlehen eine Art Zinswette ist. Auch wenn sie das Darlehen in einer Niedrigzinsphase abschließen, ist nicht vorhersehbar, ob die Zinsen in Zukunft tatsächlich steigen, oder vielleicht weiter sinken. Sollten der Marktzins günstiger werden, als der im Forward-Darlehen festgelegte Zinssatz, muss das Darlehen trotzdem abgenommen werden, da es ein verbindlicher Vertrag für beide Seiten (Kreditgeber-, und Nehmer) ist. Ansonsten erhebt die Bank hohe Gebühren in Form der Nichtabnahmeentschädigung.

Diese drei Fragen sollten Sie beim Forward-Darlehen stellen:

    1. Wie ist die Zinserwartung? Ist damit zu rechnen, dass die Zinsen für meinen Immobilienkredit in Zukunft steigen?
    2. Ist mein Umfeld stabil? Erwarte ich große Veränderungen, wie beispielsweise Arbeitswechsel, Umzug oder Änderung der Nutzung der Immobilie, oder habe ich in diesen Aspekten große Sicherheit? (Sollten größere Veränderungen in Ihrem Leben anstehen, ist es ratsamer flexiblere Kreditmöglichkeiten in Erwägung zu ziehen)
    3. Habe ich die Kapazitäten, mich über längere Zeiträume mit der Zinsentwicklung zu beschäftigen, oder möchte ich dieses Thema geklärt haben?

 

Wie immer gilt es: holen Sie sich rechtzeitig Angebote ein und lassen Sie sich kompetent und unabhängig beraten!

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